Geen recht van opstal mogelijk op parkeerplaatsen in open lucht

Auteur(s): Bert Gregoir
Categorie: Vastgoed,
Geplaatst op: 23 mei 2014

Het Rechtskundig Weekblad van 17 mei 2014 publiceert een arrest van het Hof van Cassatie van 13 september 2013 (C.12.0422.F en C.12.0606.F, R.W. 2013-'14, 1460) dat zich uitspreekt over de mogelijkheid om een recht van opstal te vestigen op wat men in het arrest noemt "de open ruimte boven de grond die slechts met verflijnen of enig ander markeringsmiddel is afgebakend", wat dus een parkeerplaats in open lucht is.

Het recht van opstal is een zakelijk recht dat toelaat de eigendom te hebben, niet van de grond, maar van gebouwen, werken of beplantingen, op de grond van een ander (art. 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal). Het is een techniek die populair is bij projectontwikkelaars die een bouw laten oprichten op grond van een ander, waarbij het dan de grondeigenaar is die aan kopers het grondaandeel verkoopt, en de projectontwikkelaar die het opstalrecht verkoopt, zodat de koper op die manier het volledige eigendomsrecht verwerft van het (al dan niet nog te bouwen) appartement of huis. Dit heeft als voordeel dat de projectontwikkelaar zelf niet de grond moet kopen en financieren, en dat de grond slechts één maal van eigenaar verandert, wat de registratierechten en andere verkoopkosten vermindert.

Het Hof van Cassatie bevestigde recent in een ander arrest (Cass. 23 mei 2013, R.W. 2013-'14, 1460) dat het recht van opstal inderdaad kan worden toegepast op nog op te trekken gebouwen of nog uit te voeren werken. De mogelijkheden worden echter beperkt in het arrest van 13 september 2013, waar hetzelfde Hof oordeelt dat de open ruimte boven de grond die slechts met verflijnen of enig ander markeringsmiddel is afgebakend geen voorwerp kan uitmaken van opstalrecht, zodat de parkeerplaatsen in kwestie enkel toebehoren aan de eigenaar van de grond, zijnde in het besproken geval de vereniging van mede-eigenaars van het appartementsgebouw waar de plaatsen langs liggen. Wellicht een streep door de rekening van de projectontwikkelaar die rekende op de opbrengst van het exclusief gebruiksrecht van de parkeerplaatsen, en een uitspraak die door de mede-eigenaars toegejuicht wordt.

Echter is de uitspraak voor kritiek vatbaar vermits de vraag of een aangelegde en aangeduide parkeerplaats een constructie is die wel voor opstalrecht vatbaar is toch zeer semantisch is, en vermits het antwoord erop niet lijkt te stroken met  de economische realiteit. Ook gaat de uitspraak in tegen de (internationale) tendens naar uitbreiding van het voorwerp van opstalrecht, wat ook blijkt uit de tekst van het thans hangende wetsontwerp om de Opstalwet in overeenstemming met de gewijzigde actualiteit te brengen[1].  

Stappers Advocaten is gespecialiseerd in ondernemingsrecht en verleent o.a. juridisch advies en bijstand bij vastgoedprojecten, zowel voor projectontwikkelaars als kopers en andere betrokkenen.


[1] Zie ook V. SAGAERT en S. BOULY in de noot onder het besproken arrest: “Een te restrictieve omschrijving voor het voorwerp van een opstalrecht?”, R.W. 2013-’14, 1461.